O mercado de shopping centers no Brasil teve início em 1966, com a inauguração do primeiro empreendimento em São Paulo. Cinco anos mais tarde foi inaugurado o Conjunto Nacional de Brasília, desenvolvido pela ECISA e um dos primeiros shopping center brasileiros a seguir os conceitos e padrões internacionais da indústria. Na década de 70, além do Conjunto Nacional de Brasília, cinco novos empreendimentos foram iniciados. Mas somente a partir da década de 80 que esse mercado teve seu grande impulso de crescimento, com o número de shopping centers aumentando consideravelmente, até o início dos anos 90, quando o ritmo diminuiu devido à instabilidade econômica do país. ECISA é uma empresa que construiu e administrou shoppings no período entre 1980 e 2000.
Em meados da década de 90, observou-se uma nova onda de novos investimentos no setor, estimulados tanto pela estabilidade econômica alcançada com o Plano Real, que conseguiu estabilizar a inflação brasileira, reaquecendo o consumo no país, quanto pelo sucesso dos investimentos realizados nos anos 80. Além disso, outro fator contribuiu bastante para a entrada de novos capitais no setor, o aumento da carteira gerida pelos fundos de pensão, principalmente de órgãos públicos. Esses fundos, considerados conservadores, foram atraídos pela natureza do negócio de shopping centers, como um gerador de receitas, e pelos retornos alcançados pelos investimentos anteriores, como mencionado anteriormente.
Com o retorno dos investimentos, o número de empreendimentos cresceu de forma acentuada em 2000, quando o setor atingiu um total de 281 shopping centers. Entretanto, a partir de 2001, observou-se uma desaceleração do setor, com uma diminuição no número de inaugurações de novos empreendimentos. Entre os fatores que explicam essa redução no ritmo de inaugurações estão a escassez de recursos e formas de financiamento e o menor interesse dos fundos de pensão, devido a regulamentações restritivas quanto ao enquadramento de investimentos imobiliários como percentual de suas carteiras totais. Esse número aumentou ao longo do tempo e em 2012 o número de shopping centers cresceu 62,6% (ao comparar com o ano 2000), atingindo 457 unidades.
Cenário atual e atratividade do setor brasileiro de shopping centers
O cenário atual do setor é caracterizado por um momento de consolidação da indústria, uma vez que o mercado brasileiro ainda é muito fragmentado quando comparado aos demais países.
De 2006 a 2012 o setor de shopping centers cresceu 30,2%, representando 19,0% do varejo nacional e 2,7% do PIB brasileiro. O ABL total do mercado brasileiro de shopping centers apresentou de 2006 a 2012 um crescimento de 52,0%, atingindo um ABL de 11,4 milhões em 2012, como podemos observar no gráfico abaixo:
O ABL total em 2012 é dividido geograficamente da seguinte maneira: 55,6% na região Sudeste, região com maior PIB per capita do país; 17,9% na região Sul; 13,3% na região Nordeste; 9,2% na região Centro-Oeste; e 3,9% na região Norte.
Apesar desse crescimento do numero total de ABL, quando comparamos o numero de ABL por habitantes, continuamos em um nível bem baixo quando comparado a países como México e França, entre outros, cujos mercados de shopping centers são mais desenvolvidos. Isso mostra que ainda há espaço para muitos novos empreendimentos no Brasil.
O aumento do número de shopping centers no país foi acompanhado também por um aumento de suas vendas. O faturamento do setor cresceu a 139,0% de 2006 a 2012, como pode ser visto no gráfico abaixo:
Com a estabilização econômica, a inflação sob controle e a redução da taxas de juros no país, veio um aumento no consumo per capita, que por sua vez impulsionou o aumento das vendas do varejo. Essa combinação gerou um aumento da procura dos lojistas por novos espaços, que, aliado à oferta limitada ABL adicional devido à redução no ritmo de inaugurações nos últimos cinco anos, causam uma escassez de oferta de novas lojas. Conseqüentemente, observamos uma redução no nível de vacância do setor ano a ano.
No Brasil, os shopping centers apresentam outros atrativos além da concentração de lojas, serviços diversificados em um só local, disponibilidade de estacionamentos e climatização dos ambientes. A sensação de segurança proporcionada e o abrigo contra as chuvas tropicais que irrompem justamente no período das festas natalinas, momento de maior concentração de vendas do ano, são os fatores que levam as vendas de shopping centers a crescer em níveis bem superiores aos do varejo em geral. Sendo assim, ao longo do tempo observamos um aumento do percentual de participação das vendas do setor sobre as vendas totais do varejo, representando 18,3% desta em 2012. Esse percentual, apesar de estar crescendo, permanece baixo para patamares internacionais, em que países como EUA e Canadá possuem mais de 50% de suas vendas de varejo provenientes de shopping centers, conforme gráfico abaixo.
O crescimento do setor de shopping centers brasileiro vem desempenhando também um importante papel na economia do país, gerando muitos empregos e aumentando expressivamente a integração com a comunidade, por meio de ações sociais. Em 2012 foram gerados 877 mil empregos.
O setor também passou a ser muito importante no desenvolvimento de cidades de médio e pequeno porte, pois, apesar de ainda elevada concentração nas grandes cidades, nos últimos cinco anos observou-se uma tendência de interiorização. Ou seja, as empresas passaram a buscar oportunidades de investimentos nessas cidades, através de empreendimentos em formato menores que atendam a vizinhança e pequenas comunidades, conseqüentemente ajudando o desenvolvimento econômico dessas cidades.
Outra tendência observada no setor é a de ampliar a função social e comunitária dos shoppings, ofertando variados tipos de serviço, entretenimento, lazer e cultura. Segundo uma pesquisa realizada pela ABRASCE em 2009, apenas 37,0% dos freqüentadores de shopping centers vão aos empreendimentos com o objetivo de fazer compras (a porcentagem restante se refere a outros motivos). Abaixo podemos observar os principais motivos que levam os consumidores aos shopping centers no Brasil:
O mercado de shopping centers brasileiro registrou, em 2012, alta de 10,65% nas vendas em relação ao ano anterior, atingindo total de R$ 119,5 bilhões. A expectativa do setor para 2013 é de 12% no aumento das vendas.