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Shopping Capim Dourado
No 4T12, anunciamos a aquisição de 100% do Shopping Capim Dourado. Inaugurado em 2007, o Shopping Capim Dourado fica localizado na cidade de Palmas, estado do Tocantins. A cidade possui 250 mil habitantes e uma taxa de crescimento da população de 3,6% ao ano. Nos arredores de Palmas, existem quatro cidades (Miracema do Tocantins, Paraíso, Porto Nacional e Aparecida) com um total de 450 mil habitantes, localizadas em até 50km de distância, consideradas na área de influência do shopping.
A região possui um forte pólo educacional, contando com escolas e universidades que somam mais de 30 mil alunos. Aproximadamente 30% da população é empregada no serviço público, o restante em construção civil, serviços, educação e saúde.
Com um ABL total de 29,1 mil m², o Shopping Capim Dourado possui 110 lojas, salas de cinema Cinemark e muitas opções de lazer. O ativo possui âncoras relevantes como, Casas Bahia, Marisa, Riachuelo, Renner, e Centauro, além de contar com diversas marcas importantes como Polishop, Salinas, Calvin Klein, Lacoste, O Boticário, Chilli Beans e Ri Happy. Além disso, existe um potencial construtivo adicional de até 45,0 mil m² e a BRMALLS estuda um projeto de expansão de aproximadamente 10 mil m².
No momento da aquisição estimamos que o shopping gere R$15,9 milhões de NOI (incluindo receita de serviços) nos primeiros 12 meses. O valor da transação foi negociado em R$177,1 milhões, pagos à vista. O capex/m² é de R$6.092/m². Em termos de retorno, a TIR, real e desalavancada, estimada é de 13,1%, a um cap rate de entrada (12 meses) de 9,0% e um cap rate estabilizado de 11,9%. Esses retornos não consideram o potencial de expansão do shopping.
Shopping Plaza Macaé
A BRMALLS adquiriu de forma indireta, 45,0% de participação no Shopping Plaza Macaé e será responsável pela administração e comercialização do mesmo.
Inaugurado em setembro de 2008, o Shopping Plaza Macaé fica localizado na cidade de Macaé, estado do Rio de Janeiro. Cidade com os melhores índices de desenvolvimento socioeconômico do estado, conta com uma população de aproximadamente 218 mil habitantes que cresce à taxa de 3,6% ao ano, e um PIB per capita de R$36,0 mil. A cidade foi escolhida pela Petrobrás para ser sua sede na Bacia de Campos, atraindo grandes investimentos, crescimento populacional e geração de empregos.
O shopping é situado perto de residências de alta renda, e não possui competição na área de influência, na qual a população é de 414 mil habitantes com taxa de crescimento média de 5,2%.
Com um ABL total de 22,7 mil m², o Shopping Plaza Macaé possui 93 lojas, salas de cinema stadium e muitas opções de lazer. O ativo possui âncoras relevantes como, Lojas Americanas, C&A, Marisa, Leader, Cine Magic, além de contar com diversas marcas importantes como Ponto Frio, Centauro, Hering, Kopenhagen e Walmart.
Estimamos que o shopping gerará R$ 4,8 milhões de NOI (incluindo receita de serviços) nos próximos 12 meses para a BRMALLS, representando um cap rate de entrada (12 meses) de 10,3%. Já o cap rate estabilizado estimado é de 13,2%, e a TIR real e desalavancada é de 13,1%. O valor da transação foi negociado em R$47 milhões, pagos à vista do qual descontamos a assunção de dívidas no valor de R$22,2 milhões.
Shopping Rio Anil
A BRMALLS adquiriu 50,0% do Rio Anil Shopping. Com esta aquisição, elevamos o nosso ABL próprio em 13,1 mil m² e o ABL total em 26,3 mil m². Este foi o 2º shopping da companhia no estado do Maranhão e o 6º na região Nordeste do país.
Inaugurado há dois anos, o Rio Anil Shopping está localizado na cidade de São Luis, no estado do Maranhão. O shopping fica em uma das regiões mais populosas de São Luis. Além das 128 lojas que compõem o seu diversificado mix, das quais 7 são ancoras. Em termos do mix de lojas, o shopping possui âncoras e megalojas relevantes tais como: C&A, Riachuelo, Lojas Americanas, Centauro e Marisa. Além das âncoras mencionadas, o ativo também possui um supermercado e um cinema Cinesystem, com 6 salas de cinema "Multiplex Stadium", das quais duas com equipamento de projeção 3D.
O valor investido pela participação no shopping foi de R$120,0 milhões, dos quais R$85,7 milhões foram pagos a vista e R$34,3 milhões destinados a quitação de uma dívida do antigo empreendedor. O NOI estimado para os próximos 12 meses é de R$10,9 milhões, incluindo receita de serviços. Considerando o preço do shopping e o NOI estimado, a aquisição representou um cap rate de entrada de 9,1%, um cap rate estabilizado de 11,6% e uma TIR, real e desalavancada, de 13,1%.
Shopping Itaú Power
No dia 16 de fevereiro de 2012 a BRMALLS adquiriu 33,0% do Itaú Power Shopping. Com esta aquisição, elevamos o nosso ABL próprio em 10,8 mil m² e o ABL total em 32,7 mil m². Este será o 7º shopping da companhia no estado de Minas Gerais, alcançando um ABL total e próprio de 822,5 mil m² e 508,2 mil m², respectivamente. Inaugurado em 2003, o Itaú Power Shopping fica localizado na cidade de Contagem, município da região metropolitana de Belo Horizonte, à 15 minutos da capital mineira. A localização é um ponto de convergência das principais vias de ligação a Belo Horizonte: Av. Amazonas, Anel Rodoviario e Via Expressa. A cidade conta com 4,2 milhões de habitantes, dos quais 900 mil encontram-se a menos de 15 minutos do empreendimento. Este ativo possui um total de 170 lojas, uma área de lazer e entretenimento que conta com um grande parque de diversões e games, e ainda 6 salas de cinema Cineart Multiplex e Cinema 3D que totalizam 1.412 lugares. Em termos de lojas, o ativo possui âncoras relevantes como: Riachuelo, Renner, Casas Bahia, C&A, Ricardo Eletro, Leader Magazine, Centauro, Lojas Americanas, Ponto Frio e Cineart. O empreendimento possui uma praça de alimentação com 20 operações, que comportam cerca de 1.200 pessoas.
O valor investido pela participação no shopping foi de R$87,5 milhões. O NOI estimado para os próximos 12 meses é de R$9,8 milhões, incluindo receita de serviços. Considerando o preço do shopping e o NOI estimado, a aquisição representa um cap rate de entrada de 11,2%, e uma TIR, real e desalavancada, de 14,2%.
Venda de Participação
Shopping Pantanal
Em 30 de março de 2012 a BRMALLS vendeu a sua participação de 10% no Pantanal Shopping por R$45,0 milhões. Esta participação foi adquirida em 2007 pelo valor histórico de R$10,5 milhões e ao longo dos últimos anos a BRMALLS recebeu fluxo de caixa nominal equivalente a R$10,0 milhões.
A venda desta participação representa um retorno de 5,2 vezes o valor investido e uma TIR real e desalavancada equivalente a 36,3%.
A BRMALLS subtrai 4,3 mil m² do seu ABL próprio e 43,1 mil m² do seu ABL total.
Aumento de Participação em 2012
Shopping Amazonas e Shopping Maceió
Em 19 de dezembro de 2012, a companhia comunicou o aumento de participação em dois shoppings, Amazonas e Maceió. O ABL próprio adicionado pelo Amazonas Shopping foi de 5,5 mil m², o que corresponde a um aumento de participação de 16,2%, totalizando uma participação da BRMALLS no ativo de 34,1%. O ABL próprio adicionado pelo shopping Maceió foi de 6,9 mil m², o que corresponde a um aumento de participação de 20,0%, totalizando uma participação da companhia no ativo de 54,2%.
No momento da aquisição, estimamos que o aumento de participação no Amazonas Shopping gere R$7,0 milhões de NOI 12 meses, representando um cap rate nominal de entrada de 14,8% e um cap rate estabilizado de 17,3%. Já a TIR, real e desalavancada, foi de 18,0%. O valor da transação foi de R$47,0 milhões. O shopping tem cerca de 200 operações, entre lojas âncoras e satélites, quiosques, salas de cinema, parque de diversão, bancos e duas praças de alimentação. O Amazonas Shopping atrai, diariamente, cerca de 40 mil pessoas e conta com um estacionamento com mais de 1.700 vagas.
Para o shopping Maceió, estimamos que o aumento de participação gere R$5,1 milhões de NOI 12 meses, representando um cap rate nominal de entrada de 11,1% e um cap rate estabilizado de 13,3%. Já a TIR, real e desalavancada, foi de 13,9%. O valor de transação foi de R$46,0 milhões. O Maceió Shopping oferece opções de lazer e entretenimento para todas as idades, além de diversos restaurantes regionais e internacionais.
Shopping Villa-Lobos
A Companhia comunicou a aquisição de uma fração adicional de 18,7% do Shopping Villa-Lobos. Estimamos que com a aquisição, os 5,0 mil m² de ABL próprio adicionados gerem R$11,5 milhões de NOI 12 meses, representando um cap rate nominal de entrada 10,5% e um cap rate estabilizado de 11,6%. Já a TIR, real e desalavancada, foi de 13,0%. O valor da transação foi de R$109,7 milhões. Com a aquisição da fração adicional do Shopping Villa-Lobos acima mencionada, a BRMALLS passou a deter o controle do ativo, elevando a sua participação no empreendimento para 58,4%.