Desenvolvimento

Greenfield

linha do Tempo

No final de 2011 contávamos com 6 projetos greenfield: Shopping Estação BH, São Bernardo, Londrina Norte Shopping, Catuaí Shopping Cascavél, Contagem e Shopping Vila Velha. Os três primeiros estão com a inauguração prevista para este ano, Cascavél e Contagem têm previsão para 2013 e Vila Velha para 2T14. Atualmente adicionamos mais um projeto, o Guarujá Plaza Shopping.

Os seis greenfields adicionarão 240,6 mil m² para o nosso ABL total e 147,4 mil m² de ABL próprio, um acréscimo de 16,8% e 18,5% ao nosso portfólio, respectivamente. O investimento próprio total a ser desembolsado é cerca de R$766,4 milhões, dos quais 41,4% serão desembolsados em 2012. A nossa participação média nos projetos é de 61,3%. O NOI estabilizado estimado para a companhia com os projetos greenfield é de R$152,0 milhões. No 4T11, inauguramos o Mooca Plaza Shopping com 100% do seu ABL comercializado e 85% de suas lojas inaugurando junto com o shopping.

Resumo dos Projetos Greenfield
Projetos	ABL Total	Participação	ABL Próprio	% do Físico Realizado	NOI Próprio Estab. (R$ milhões)	CDU Próprio (R$ milhões)	TIR (real e desalav.)	Data de Inauguração	Status de Comercialização
Shopping Estação BH	37.745	60,0%	22.525	81,0%	26,0	12,0	19,2%	2T12	85,6%
São Bernado	42.853	60,0%	25.712	36,0%	33,3	18,3	16,1%	4T12	71,9%
Londrina Norte	32.601	70,0%	22.821	50,0%	16,3	5,8	13,3%	4T12	45,9%
Cascavél	30.000	67,9%	20.370	0,0%	18,0	14,0	15,8%	4T13	0,0%
Contagem	33.702	70,0%	23.591	0,0%	29,3	19,6	16,6%	4T13	0,0%
Vila Velha	63.679	50,0%	32.415	0,0%	29,1	9,6	19,6%	2T14	23,8%
Total	240.580	61,3%	147.434		152,0	79,3

Mooca Plaza Shopping

Inaguramos o Mooca Plaza Shopping no dia 29 de novembro de 2011. O shopping inaugurou com 100% do seu ABL comercializado e com 85% de suas lojas abertas. O empreendimento foi o maior shopping inaugurado no Brasil em 2011, consolidando a BRMALLS como a maior operadora de shoppings do estado de São Paulo. O ABL total e próprio adicionado ao nosso portfólio foi de 42 mil m² e 25,2 mil m², respectivamente. O NOI estabilizado é de R$35,6 milhões e a TIR (real e desalavancada) é de 16,1%.

O Mooca Plaza Shopping é o primeiro shopping de grande porte no distrito da Mooca e possui 16 lojas âncoras como Renner, Marisa, C&A, além da primeira loja da Le Biscuit em São Paulo, 209 satélites e megalojas. Além disso, o shopping traz outras opções de lazer como um cinema da rede Cinemark (incluindo uma sala Extreme Digital) e um mix gastronômico com restaurantes renomados como The Fifties, Gendai e as primeiras lojas em shoppings em São Paulo do Di Cunto e o Hocca Bar. O estacionamento possui espaço para 2385 veículos.

Estação BH

O Estação BH está com previsão de inauguração no 2T12 e sua abertura ocorreu de acordo com o planejado, inaugurando dia 23 de maio de 2012.

Após inaugurado, esperamos que o shopping gere R$26,0 milhões de NOI estabilizado para a BRMALLS. Devido ao forte ritmo de comercialização a TIR, real e desalavancada, do projeto chegou a 19,2%.

O Estação BH é um dos primeiros shoppings de grande porte no norte de Belo Horizonte e será referência para a região, com 8 lojas âncoras e 7 megalojas, entre elas Lojas Americanas, Dadalto, Livraria Leitura, Fast Shop, Polishop, Centauro, Ponto Frio, Casas Bahia, Renner, Riachuelo, Marisa, C&A e Leader. Adicionalmente, o shopping possuirá 175 lojas satélites, entre elas marcas nacionalmente conhecidas como Adidas, Chilli Beans, Havaianas, Hering, Drogaria Araújo, Elmo e Luigi Bertolli,
totalizando, portanto, 204 lojas nesta fase.

O shopping traz também um cinema da rede mexicana Cinépolis, que conta com 6 salas, incluindo três salas 3D, entre outras opções de lazer. O mix gastronômico conta com 35 operações de alimentação como Burger King, Mc Donald’s, Bob’s e
Pelé Arena Café. Para atender a demanda o shopping possui um estacionamento com espaço para 1.979 veículos.

São Bernardo

O andamento do projeto do Shopping São Bernardo segue em linha com o cronograma inicial de inauguração no 4T12. A comercialização do shopping está bem avançada alcançando 71,9%.

Uma vez inaugurado, o São Bernardo adicionará 25,7 mil m² de ABL próprio e 42,9 mil m² de ABL total para a companhia e deverá gerar um NOI estabilizado de R$33,3 milhões. Atingindo uma TIR, real e desalavancada de 16,1%.

Londrina Norte Shopping

O Londrina Norte Shopping faz parte do portfólio adquirido do Grupo Catuaí e está previsto para inaugurar no 4T12. O shopping adicionará 32,6 mil m² de ABL total e 22,8 mil m² de ABL próprio.

O projeto está estrategicamente localizado no cruzamento de duas principais avenidas da zona norte de Londrina, estado do Paraná, com grande visibilidade e fácil acesso, possuindo no entorno terminal de ônibus, estádio e autódromo, que contribuirão para um grande fluxo de pessoas. O shopping fará parte de um complexo comercial multi-uso, direcionado ao público de classe média.

O mix será composto por 195 lojas, nas quais 45,9% já foram comercializadas. O shopping está com 50% do físico realizado.

Estimamos que o shopping contribua com um NOI próprio estabilizado de R$16,3 milhões para a Companhia. A TIR, real e desalavancada, deste projeto é de 13,3%.

Catuaí Shopping Cascavel

O Catuaí Shopping Cascavel tem inauguração prevista para o quarto trimestre de 2013. O projeto será desenvolvido, comercializado e administrado pela BRMALLS. A sua localização será nas imediações do Parque Ecológico Paulo Gorski, entre a Avenida Brasil, a principal artéria da cidade, e o Lago Municipal, o principal espaço de lazer do município.

A cidade possui uma população de 289 mil habitantes de acordo com o IBGE, sendo uma das principais cidades do estado do Paraná. O mix será composto por 165 lojas, dentre elas 24 operações na praça de alimentação, centro de diversão, cinema e âncoras e megalojas que já foram negociadas.

A nossa estimativa é de que o shopping apresente um NOI próprio estabilizado de R$20,1 milhões.

Contagem

Em setembro de 2011 anunciamos o projeto greenfield a ser desenvolvido em Contagem, Minas Gerais. Quando inaugurado, este será o 8º shopping da Companhia no Estado de Minas Gerais. Contagem é a segunda maior cidade de Minas Gerais devido ao seu forte parque industrial. Segundo o IBGE, a cidade conta com uma população de 610 mil pessoas e o nível de emprego formal cresce a uma taxa de 4,9%, maior que a média nacional de 4,4% e possui um PIB per capita de R$24.070.

O shopping será regional, atraindo a população local e das áreas vizinhas, tendo uma área de influência que conta com uma população de 505 mil habitantes e com uma renda média mensal de R$3.130. Localizado a apenas 8 minutos da Lagoa da Pampulha, a localização é considerada estratégica, pois está bastante próximo à rodovia BR-040, além de não existirem shoppings na área de influência. Devido à demanda por lazer, comércio e serviços, o projeto elaborado pela BRMALLS promete trazer as melhores marcas para a região.

O shopping terá 35,3 mil m² de ABL em sua fase inicial e contará com aproximadamente 250 lojas e 2.500 vagas de estacionamento. A nossa estimativa é de que o shopping contribua com um NOI próprio estabilizado de R$30,0 milhões.

Vila Velha

Anunciamos em setembro de 2011 uma parceria para o desenvolvimento do Shopping Vila Velha, o nosso primeiro empreendimento no Espírito Santo e o maior projeto greenfield de nosso portfólio. O shopping com os seus 64,2 mil m² de ABL total já nasce dominante na cidade. Teremos como sócios no empreendimento parceiros estratégicos locais.

O shopping será localizado entre as avenidas Juscelino Kubistchek e Luciano das Neves, ao lado da Universidade de Vila Velha. De acordo com a pesquisa de mercado elaborada pela Gismarket, 70,0% do público da área de influência está presente nas áreas primárias e secundárias e 84,0% da renda disponível na área primária de influência correspondem às classes A e B.

Devido à demanda por lazer, comércio e serviços, o projeto elaborado promete trazer as melhores marcas para a região. O Shopping Vila Velha contará em sua fase inicial com aproximadamente 274 lojas e 3.359 vagas de estacionamento. O mix será composto por 220 lojas satélites, 11 megalojas, 7 lojas âncora, hipermercado, além de um centro de cinema, uma praça de games, praça de alimentação com 28 operações e um gourmet center diferenciado com 5 restaurantes.

A economia da cidade de Vila Velha está baseada no turismo, no porto, na indústria e no comércio. De acordo com o IBGE, a cidade é a mais populosa do Espírito Santo com 415 mil habitantes, possui um PIB per capita de R$13.093, além de apresentar o segundo melhor Índice de Desenvolvimento Humano do estado. A população da Região Metropolitana da Grande Vitória é de 1,7 milhão de habitantes. Estimamos que o shopping contribuirá para a BRMALLS com um NOI próprio estabilizado de R$26,4 milhões.

Expansões

Linha do Tempo

Atualmente possuímos 7 projetos de expansão em andamento. Os projetos adicionarão um total de 77,6 mil m² de ABL Total e 36,3 mil m² de ABL Próprio, o que representa um crescimento de 5,4% e 4,6% no nosso portfólio atual, respectivamente. Estimamos que as expansões deverão adicionar R$58,0 milhões de NOI próprio estabilizado para a companhia.

Os projetos em andamento representam um investimento total da BRMALLS de R$358,1 milhões, dos quais 21,4% foram desembolsados até o final do ano de 2011. O cronograma e orçamento dos projetos continuam em linha com o previsto e seguiremos estudando possibilidades de geração de valor em nossos ativos existentes.

Expansões	ABL Total	Participação	ABL Próprio	% do Físico Realizado	NOI Próprio Estab. (R$ milhões)	CDU Próprio (R$ milhões)	TIR (real e desalav.)	Data de Inauguração	Status de Comercialização
Shopping Recife	10.674	30,8%	3.288	75,2%	5,1	4,3	28,1%	2Q12	68,7%
Center Shopping Uberlândia	1.922	51,0%	980	0,0%	1,8	1,1	21,6%	3Q12	0,0%
Natal Shopping	8.689	50,0%	4.345	0,0%	6,1	1,6	16,2%	1Q13	0,0%
São Luís	23.221	15,0%	3.483	0,0%	2,2	1,1	19,7%	1Q13	0,0%
Plaza Shopping	10.546	100,0%	10.546	34,4%	22,5	16,6	14,1%	2Q13	73,3%
Independência Shopping	7.231	83,4%	6.034	0,0%	7,9	4,2	15,0%	2Q14	0,0%
Top Shopping	15.336	50,0%	7.668	0,0%	12,5	5,4	13,3%	2Q13	0,0%
Total	77.619	46,8%	36.343		58,0	34,2

Inauguração da Expansão do Shopping Campo Grande

A expansão do Shopping Campo Grande foi inaugurada em 23 de novembro de 2011 e já contava com 100% de sua ABL comercializada desde o 3T11. Antes da expansão inaugurar, o shopping já apresentava uma taxa de ocupação máxima e bons números de inadimplência.

Este projeto adicionou 5,4 mil m² de ABL total, um aumento de 15,9% ao ABL total do shopping e um acréscimo de 3,7 mil m² de ABL próprio a companhia. A expansão esta prevista gerar um NOI estabilizado de R$5,3 milhões para a companhia, com uma TIR de 16,5%, real e desalavancada.

 

Expansão do Recife

Com mais de 400 lojas, o shopping Recife é hoje o maior shopping de Pernambuco e tem mais de 30 anos de história e consolidação do mercado pernambucano. O shopping apresentou uma taxa média de vacância em torno de 0,2% no ano de 2011 e um custo de ocupação de 9,0%, como percentual das vendas dos lojistas. O shopping tem um SSS acima da média da companhia, alcançando um total de 12,2% ao longo do ano de 2011.

Esta expansão vai adicionar 7.548 m² ao ABL total do shopping e um aumento de 2.325 mil m² de ABL próprio à companhia, aumentando a presença da companhia na região Nordeste do país.

O projeto apresenta um NOI estimado estabilizado de R$5,1 milhões para a BRMALLS e uma TIR de 28,1% (real e desalavancada).

Expansão do Uberlândia

O shopping Center Shopping Uberlândia foi inaugurado em 1992 e hoje faz parte de um complexo mixed use que envolve compras, lazer, hospedagem e negócios, com um fluxo diário médio de 30 mil pessoas. O Shopping apresentou um SSR de 20,9% em 2011.

Este projeto vai adicionar 1,9 mil m² de ABL total ao shopping, aumentando o seu ABL em 3,7%. Em termos de NOI estabilizado, estimamos que esta expansão acrescentará R$1,8 milhão ao ano, um valor que representa um crescimento de 4,8% em relação ao NOI do shopping em 2011.

Esta expansão tem a previsão de inaugurar em 3T12 e tem uma TIR de 21,6% (real e desalavancada).

Expansão do São Luis Shopping

Inaugurado em 20 de novembro de 1999, o São Luís Shopping é o primeiro shopping regional do Maranhão, segundo classificação da Abrasce. São Luis é uma das 14 capitais de estado que temos shopping e possui uma população de 1,2 de milhão habitantes de acordo com o IBGE. O shopping tem apresentando ótimos indicadores, registrando no 3T11 um SSR de 18,1%. A expansão vai adicionar 23.221 m² ao ABL total ao shopping, um aumento de 68,1%. Esperamos que os 3.483 m² de ABL próprio gerem R$2,2 milhões de NOI estabilizado para a BRMALLS. A taxa interna de retorno (real e desalavancada) esperada para o projeto é de 19,8%.

Shopping Independência

O Shopping Independência é o primeiro grande shopping da cidade de Juiz de Fora, MG, e o único em um raio de 100km. Desenvolvido pela BRMALLS, o shopping inaugurou em abril de 2008 e desde que abriu suas portas é um sucesso de vendas. No acumulado do ano, o shopping apresentou um SSS de 20,5% e taxa de ocupação de 99,3%.

A expansão, que ficará pronta no 2T13, adicionará 7.231 m² de ABL total e 612 novas vagas ao shopping, que totalizará 30.686 m² e 1.912 de ABL total e vagas, respectivamente. Estimamos que os 6.034 m² de ABL próprio gerem em torno de R$6,8 milhões de NOI estabilizado para a companhia. A taxa interna de retorno (real e desalavancada) estimada é 15,1% a.a.

Natal Shopping

Inaugurado em 1992 o Natal Shopping foi o primeiro shopping da capital do Rio Grande do Norte. Com uma localização privilegiada na zona sul da cidade, entre os bairros mais nobres, o Natal Shopping vai receber uma expansão e uma revitalização, com términos previstos para o 1T13. A expansão vai adicionar 8.688 m² ao ABL total do shopping, um aumento de 51,5%, e mais 876 novas vagas, incluindo um deck parking. Além disso, o shopping receberá um cinema.

Esperamos que os 4.344 m² de ABL próprio gerem R$5,3 milhões de NOI estabilizado para a BRMALLS. A taxa interna de retorno (real e desalavancada) esperada para o projeto é de 14,1% a.a.